Odliczenie podatku za remont mieszkania w bloku w 2025 roku – czy to możliwe?

Marzy Ci się świeżo wyremontowane mieszkanie, ściany lśniące nową farbą, kuchnia skrojona na miarę Twoich potrzeb, a może nowa łazienka, w której z przyjemnością zaczniesz każdy dzień? Remont mieszkania w bloku to dla wielu spełnienie marzeń, ale też spory wydatek, który może przyprawić o zawrót głowy. Naturalne rodzi się pytanie: Czy można odliczyć od podatku remont mieszkania w bloku? Odpowiedź brzmi: tak, ale nie bezpośrednio w ramach ogólnej "ulgi remontowej", która nie istnieje w polskim prawie podatkowym wprost nazwana, lecz poprzez konkretne, ściśle określone mechanizmy przewidziane w przepisach. To swoisty labirynt regulacji, w którym odpowiednie kroki mogą znacząco wpłynąć na obciążenie podatkowe.

Sezon rozliczeń podatkowych to zawsze gorący czas. Dla osób, które w minionym roku podjęły wyzwanie odnowienia swojego "M", perspektywa pomniejszenia kwoty należnego podatku jest wyjątkowo kusząca. Zanim jednak pochopnie zaczniemy sumować wydatki na farby, płytki czy pracę fachowców, warto zgłębić temat dostępnych możliwości i postawić na solidną analizę.

Ulga Mieszkaniowa a wydatki na remont lokalu

Serce niejednego podatnika bije mocniej na myśl o remoncie, zwłaszcza gdy w tle pojawia się perspektywa zaoszczędzenia na podatkach. W kontekście mieszkań w bloku, jednym z kluczowych, choć specyficznych mechanizmów pozwalających na odliczenie pewnych wydatków, jest tak zwana ulga mieszkaniowa.

Nie ma co ukrywać, że nie jest to ulga dla każdego, kto właśnie postanowił odświeżyć kuchnię czy położyć nowe panele. Ulga mieszkaniowa, określona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ma bardzo konkretne przeznaczenie i wiąże się przede wszystkim ze zbyciem nieruchomości.

Mówiąc wprost, jeśli sprzedałeś mieszkanie (lub inną nieruchomość) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyłeś lub wybudowałeś, teoretycznie jesteś zobowiązany do zapłaty 19-procentowego podatku dochodowego od osiągniętego z tej transakcji dochodu. Dochód ten to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania tego przychodu (np. ceną zakupu, kosztami notarialnymi).

I właśnie w tym miejscu pojawia się światełko w tunelu w postaci ulgi mieszkaniowej. Jeśli w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przeznaczysz środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, możesz uniknąć płacenia wspomnianego podatku.

Kwota zwolnienia jest proporcjonalna do tego, jaka część przychodu ze sprzedaży została wydana na te cele. Jeśli wydasz 100% przychodu na cele mieszkaniowe, zwolnienie będzie 100%. Jeśli wydasz połowę, zwolnienie obejmie połowę dochodu.

Co ważne w kontekście naszego tematu, lista "własnych celów mieszkaniowych", zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, jest dość szeroka i obejmuje między innymi wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub, co nas najbardziej interesuje, remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Oznacza to, że pieniądze ze sprzedaży pierwszej nieruchomości, wydane na remont *innego* posiadanego lub nowo nabytego lokalu mieszkalnego w bloku, mogą kwalifikować się do zwolnienia podatkowego. Nie mówimy tu o remoncie lokalu komercyjnego czy przeznaczonego na wynajem (chyba że tylko częściowo i wyraźnie wydzielono część mieszkalną, co jest skomplikowane), lecz o miejscu, w którym *Ty* zamieszkasz.

Fiskus, rzecz jasna, oczekuje dowodów. Każdy wydatek, który chcesz zaliczyć do celów mieszkaniowych, musi być udokumentowany fakturami (lub innymi dokumentami potwierdzającymi poniesienie wydatku) i opłacony z konta bankowego. Płatność gotówką może być problematyczna w przypadku wyższych kwot.

Zakres remontu, który kwalifikuje się w ramach ulgi mieszkaniowej, nie jest tak ściśle sprecyzowany jak w przypadku ulgi termomodernizacyjnej. Ogólnie przyjęta interpretacja zakłada, że chodzi o wydatki na prace, które mają na celu przywrócenie lub ulepszenie substancji mieszkaniowej, tak aby nadawała się do zamieszkania lub podnosiła jej standard funkcjonalny. Malowanie ścian, wymiana podłóg, modernizacja kuchni czy łazienki, wymiana instalacji – te wydatki zazwyczaj mieszczą się w definicji remontu.

Kluczowe jest, aby cel był faktycznie "własnym celem mieszkaniowym". To nie może być remont lokalu na wynajem zarobkowy od pierwszego dnia po zakończeniu prac. Nawet jeśli planujesz w przyszłości wynająć, musi to być Twoje *miejsce zamieszkania* przez pewien, nieokreślony przepisami, ale realny okres po zakończeniu remontu.

Wyobraź sobie taką sytuację: młoda para sprzedaje kawalerkę kupioną 3 lata temu za 350 000 zł. Koszt zakupu wyniósł 300 000 zł. Dochód do opodatkowania to 50 000 zł. Jeśli kupią większe mieszkanie za 400 000 zł i wydadzą dodatkowe 50 000 zł na jego remont (wymiana podłóg, malowanie, nowa zabudowa kuchenna), całość przychodu ze sprzedaży (350 000 zł) zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe (część na zakup, część na remont).

W takim scenariuszu całe 50 000 zł dochodu ze sprzedaży pierwszej nieruchomości będzie zwolnione z 19% podatku, co oznacza oszczędność 9500 zł. To spora kwota, która może pokryć znaczną część kosztów remontu.

Ale co jeśli z tych 350 000 zł ze sprzedaży, para wyda tylko 200 000 zł na zakup, a pozostałe 150 000 zł przeznaczy na inne cele niż mieszkaniowe? Wtedy tylko część dochodu będzie zwolniona. Jeśli wydali na cele mieszkaniowe (zakup + remont) 200 000 zł / 350 000 zł ≈ 57.14% przychodu, to zwolnieniu podlega 57.14% dochodu, czyli 0.5714 * 50 000 zł = 28 570 zł. Od pozostałych 50 000 zł - 28 570 zł = 21 430 zł zapłacą podatek 19%, czyli 4071.70 zł. Widzisz, każdy grosz ma tu znaczenie.

Nie ma centralnego rejestru "kwalifikujących się remontów". Każda sprawa jest indywidualna, a urząd skarbowy ma prawo weryfikować poniesione wydatki. Dlatego precyzyjne gromadzenie dokumentacji i wydatkowanie środków w terminie są absolutnie kluczowe.

Ulga mieszkaniowa to potężne narzędzie, ale ostre jak brzytwa. Pomaga unikać podatku przy inwestowaniu w nieruchomości na własne potrzeby, ale wymaga pedantycznej wręcz dbałości o szczegóły formalne i finansowe. To trochę jak gra w szachy z fiskusem – każdy ruch musi być przemyślany.

W praktyce często pojawiają się pytania o to, czy konkretny element wyposażenia jest remontem. Zazwyczaj przyjmuje się, że trwałe elementy zabudowy, np. szafy wnękowe robione na wymiar, które stają się integralną częścią nieruchomości, mogą kwalifikować się jako remont. Ruchome meble, choćby najdroższe, już nie.

Podobnie kwestia sprzętu AGD. Piekarnik do zabudowy czy płyta indukcyjna wbudowana w blat kuchenny mogą być uznane za część zabudowy (remontu), podczas gdy wolnostojąca lodówka już nie. Granice bywają płynne, a interpretacje indywidualne bywają pomocne, choć nie zawsze wiążące dla innych podatników.

Przeciętny remont mieszkania w bloku o powierzchni 60 mkw, obejmujący wymianę podłóg (panele ok. 50-100 zł/mkw), malowanie ścian (farba ok. 50-100 zł/litr, zużycie ok. 0.1-0.2 litra/mkw na dwie warstwy), remont łazienki (płytki ok. 80-200 zł/mkw, klej, fugi, armatura, biały montaż) i odświeżenie kuchni (fronty, blat, częściowa wymiana AGD do zabudowy), może kosztować od 30 000 do 80 000 zł lub więcej, zależnie od standardu materiałów i kosztów robocizny (np. ekipa remontowa: 150-300 zł za roboczogodzinę, lub wycena za mkw/zadanie).

Jeśli ten wydatek w wysokości np. 60 000 zł jest pokryty z przychodu ze sprzedaży nieruchomości i mieści się w 3-letnim terminie, to realna ulga podatkowa może wynieść 19% z tej kwoty (jeśli cały dochód ze sprzedaży został na to przeznaczony i był co najmniej tak wysoki), czyli 11 400 zł. To pokazuje, że możliwość odliczenia remontu mieszkania w bloku w ramach ulgi mieszkaniowej może przynieść konkretne korzyści finansowe.

Istotne jest również, że wydatki na remont mogą być ponoszone stopniowo przez te 3 lata. Nie muszą być one dokonane jednorazowo. Liczy się suma wydatków poniesionych w ustawowym terminie na kwalifikowane cele mieszkaniowe.

Krótko mówiąc, ulga mieszkaniowa oferuje ścieżkę do pomniejszenia podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości poprzez inwestycję w remont innego, własnego mieszkania w bloku. Nie jest to ogólna dotacja na remont, ale mechanizm promujący przeznaczanie zysków z transakcji na zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Paradoksalnie, im większy był dochód ze sprzedaży nieruchomości, tym większa potencjalna ulga (zwolnienie z podatku), o ile oczywiście podatnik faktycznie przeznaczy te środki na cele mieszkaniowe w odpowiednim terminie. W przeciwnym razie podatek trzeba będzie zapłacić od niezainwestowanego dochodu.

Warto pamiętać o jednym: terminy są sztywne. Sprzedaż w roku 2023 oznacza konieczność wydatkowania środków najpóźniej do końca roku 2026. Przekroczenie terminu o choćby jeden dzień skutkuje utratą prawa do ulgi dla wydatków poniesionych po tym terminie.

Reasumując, jeśli planujesz remont mieszkania w bloku i równocześnie w ciągu ostatnich (lub najbliższych) trzech lat sprzedałeś (sprzedasz) inną nieruchomość nabytą niedawno, ulga mieszkaniowa może być Twoim sprzymierzeńcem. Wymaga jednak starannego planowania i pedantycznego gromadzenia dokumentacji.

Warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej przy remoncie w bloku

Skorzystanie z dobrodziejstwa, jakim jest możliwość zaliczenia wydatków na remont mieszkania w bloku do kosztów pomniejszających podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jest obwarowane ścisłymi warunkami. To nie jest wolna amerykanka, a gra według jasno określonych reguł gry podatkowej.

Kluczowym, absolutnie fundamentalnym warunkiem jest, abyś przeznaczył środki finansowe uzyskane ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem 5 lat od jej nabycia lub wybudowania na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Co oznacza to magiczne "przed upływem 5 lat"? Czas liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości. Jeśli kupiłeś mieszkanie w czerwcu 2018 roku, pięcioletni okres upływa z końcem 2023 roku. Sprzedaż w 2024 roku oznacza brak podatku od dochodu i tym samym brak potrzeby korzystania z ulgi mieszkaniowej w tym konkretnym celu (choć są inne powody korzystania z ulgi, jak wydatki na zakup w innej sytuacji).

Ale jeśli sprzedałeś to mieszkanie w 2020, 2021, 2022 lub 2023 roku, podatek od dochodu ze sprzedaży się pojawia, chyba że... spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej. Termin na wydatkowanie środków to trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Czyli sprzedając w 2023 roku, masz czas na wydatki do 31 grudnia 2026 roku.

Drugi fundamentalny warunek to cel wydatkowania: środki muszą zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, obejmują one m.in. zakup nowego lokalu, budowę domu, rozbudowę, ale także remont własnego lokalu mieszkalnego.

Ważne jest słowo "własnego". Musisz posiadać tytuł prawny do remontowanego lokalu w bloku. To może być prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie możesz odliczyć remontu mieszkania należącego do Twoich rodziców, dzieci czy partnera, z którym nie masz wspólności majątkowej, nawet jeśli tam mieszkasz.

Celem wydatkowania musi być faktycznie zaspokojenie *Twoich* potrzeb mieszkaniowych lub osób Tobie najbliższych (małżonka, dzieci, rodziców – choć tu trzeba uważać, by cel faktycznie był 'własny'). Nie możesz remontować lokalu z zamiarem natychmiastowego wynajmu na cele zarobkowe. To zrujnuje możliwość skorzystania z ulgi.

Wydatki muszą być realnie poniesione i udokumentowane. Tutaj wchodzi element drobiazgowości urzędu skarbowego. Faktury (najlepiej VAT) na materiały i usługi remontowe są podstawą. Dowody zapłaty, najlepiej w formie przelewów bankowych, które jednoznacznie wskazują odbiorcę (sprzedawcę materiałów, firmę remontową), kwotę i datę, są nieodzowne.

Płatności gotówką, choć dozwolone w transakcjach poniżej pewnego progu między przedsiębiorcami, mogą budzić wątpliwości w urzędzie, zwłaszcza przy wyższych kwotach. Przelew pozostawia niepodważalny ślad i ułatwia dokumentowanie poniesionych wydatków kwalifikujących się do odliczenia.

Co jeśli wyremontujesz mieszkanie, a potem zmienisz plany i np. wynajmiesz je po roku od zamieszkania? Prawo do ulgi, choć przysługuje w momencie spełnienia warunków (poniesienie wydatków w terminie na własne cele), może zostać cofnięte, jeśli w ciągu tych 3 lat od zbycia lub później (choć czasami mówi się o 5 latach) cel mieszkaniowy ustanie (np. mieszkanie zostanie sprzedane, przekazane darowizną, wynajęte na stałe).

Dlatego podejmując decyzję o skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej na remont mieszkania w bloku, musisz być pewny swojego celu. To zobowiązanie na lata, że wyremontowany lokal będzie służył Ci do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Pojawia się też kwestia, czy wydatki na remont mogą przewyższać dochód ze sprzedaży. Tak, mogą. Ulga zwalnia z podatku tylko dochód (przychód minus koszty), a nie cały przychód. Jeśli dochód wynosił 50 000 zł, a wydałeś 80 000 zł na kwalifikowany remont, całe 50 000 zł dochodu jest zwolnione. Jeśli wydałeś 30 000 zł, tylko 30 000 zł dochodu jest zwolnione, a od pozostałych 20 000 zł zapłacisz podatek.

Należy również złożyć odpowiednie zeznanie podatkowe (PIT-39) w terminie. Wskazuje się w nim uzyskany dochód ze sprzedaży, poniesione koszty i kwotę wydatkowaną na cele mieszkaniowe. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować utratą ulgi.

Pamiętajmy, że ustawa precyzuje listę wydatków w art. 21 ust. 25. Są to m.in. wydatki na zakup lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu, gruntu pod budowę, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku/lokalu. Co ważne, wydatki te muszą być poniesione ze środków uzyskanych ze zbycia. Teoretycznie mogą być to środki zmieszane z innymi, ale ciężar dowodu, że to "tamte" pieniądze zostały wydane, leży po stronie podatnika.

Idealna sytuacja to, gdy pieniądze ze sprzedaży trafiają na oddzielne konto, z którego potem dokonywane są płatności za remont. To upraszcza dokumentację poniesionych wydatków i zmniejsza ryzyko sporu z urzędem skarbowym.

Warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdy chcesz uwzględnić remont mieszkania w bloku, są więc zbieżne z ogólnymi zasadami tej ulgi. Kluczowa jest okoliczność sprzedaży innej nieruchomości w ustawowym terminie i przeznaczenie środków na cel mieszkalny w kolejnym terminie. Remont jest jednym z akceptowalnych celów, pod warunkiem, że dotyczy własnego lokalu i ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Przykład: Pani Anna sprzedała w marcu 2023 r. mieszkanie, które kupiła w 2019 r. Przychód 400 000 zł, koszt zakupu 300 000 zł. Dochód 100 000 zł. Do końca 2026 r. Pani Anna musi wydać co najmniej 100 000 zł na kwalifikowane cele mieszkaniowe, aby uniknąć podatku 19% (19 000 zł). W kwietniu 2024 r. zaczęła generalny remont swojego nowego mieszkania w bloku (zakupionego rok wcześniej za gotówkę niepowiązaną ze sprzedażą, ale będącego jej własnym lokum). Wydaje na ten remont 80 000 zł ze środków uzyskanych ze sprzedaży starego mieszkania. Zadeklaruje ten wydatek w PIT-39 za 2023 r. (w sekcji na wydatki poniesione od momentu sprzedaży). Dzięki temu 80 000 zł dochodu ze sprzedaży będzie zwolnione z podatku. Od pozostałych 20 000 zł dochodu będzie musiała zapłacić 19% podatku, czyli 3800 zł. Gdyby wydała 100 000 zł lub więcej na remont, całe 100 000 zł dochodu byłoby zwolnione.

Trzeba przyznać, że mechanizm ten, choć skomplikowany, oferuje realne korzyści dla osób, które rotują na rynku nieruchomości, dostosowując wielkość czy standard mieszkań do aktualnych potrzeb życiowych. Remont własnego mieszkania w bloku idealnie wpisuje się w filozofię zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Podsumowując ten aspekt, jeśli masz w planach remont mieszkania w bloku i znajdujesz się w sytuacji po sprzedaży innej nieruchomości, skrupulatnie przejrzyj przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej. Zapewnij sobie pełną dokumentację każdego poniesionego wydatku i upewnij się, że remontowany lokal będzie Twoim miejscem zamieszkania.

Szczególnie problematyczne mogą być sytuacje, gdzie remont dotyczy części lokalu wykorzystywanej do działalności gospodarczej – takie wydatki oczywiście nie kwalifikują się do ulgi mieszkaniowej. Trzeba wtedy wydzielić proporcjonalnie koszty.

Jasne określenie zakresu prac, zbieranie faktur i terminowe płatności to fundament skutecznego skorzystania z ulgi mieszkaniowej na remont mieszkania.

Jakie wydatki na remont kwalifikują się do odliczenia w ramach ulg?

Przechodzimy do sedna problemu – co właściwie można odliczyć, kiedy mówimy o remoncie mieszkania w bloku i ulgach podatkowych? Odpowiedź nie jest prosta, bo, jak już ustaliliśmy, nie ma jednej, dedykowanej "ulgi remontowej" dla mieszkań w blokach. Wydatki muszą wpisywać się w ramy innych, specyficznych ulg.

Główne możliwości, które możemy wziąć pod uwagę w kontekście prac w lokalu mieszkalnym, to wspomniana już ulga mieszkaniowa (związana ze zbyciem nieruchomości) oraz, choć ze znaczącymi ograniczeniami w przypadku bloków, ulga termomodernizacyjna.

Dla ulgi mieszkaniowej (powiązanej z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i zbyciem nieruchomości) przepisy mówią o wydatkach na "remont własnego lokalu mieszkalnego". Ta definicja jest dość pojemna i, jak pokazało orzecznictwo i interpretacje, obejmuje prace mające na celu przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego lub jego ulepszenie, ale bez zmiany konstrukcji.

Co typowo kwalifikuje się jako wydatki na remont w ramach ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem spełnienia wszystkich innych warunków ulgi (sprzedaż, termin, cel mieszkaniowy, własność)?

• Prace malarskie i tynkarskie. W tym zakup farb, gładzi, tynków. Typowa puszka 5 litrów farby do ścian kosztuje od 50 do 200 zł. Na mieszkanie 60 mkw potrzeba ich kilkanaście.
• Wymiana podłóg i posadzek. Parkiet, panele podłogowe (np. od 30 do 150 zł/mkw), płytki ceramiczne (np. od 50 do 250 zł/mkw), wylewki samopoziomujące (np. worek 25 kg od 30 do 60 zł).
• Remont łazienki i kuchni. Wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych (np. okablowanie od 5 zł/metr bieżący, rury PEX od 4 zł/metr bieżący), biały montaż (wc, umywalka, wanna/prysznic), armatura (krany, baterie), glazura i terakota.
• Wymiana okien i drzwi wewnętrznych (nie mylić z termomodernizacją, to 'zwykły' remont). Typowe okno PCV do bloku kosztuje od 600 do 1500 zł, drzwi wewnętrzne od 300 do 1000 zł plus ościeżnica i montaż.
• Wszelkie prace budowlane adaptacyjne wewnątrz lokalu, np. stawianie lub rozbiórka ścian działowych (bez naruszania konstrukcji nośnej). Koszt postawienia ściany z płyt g-k to np. 50-100 zł/mkw materiału, robocizna 80-150 zł/mkw.
• Zabudowy stałe, które stają się częścią lokalu. Wspomniane już szafy wnękowe wykonane na wymiar, stała zabudowa kuchenna (szafki, blaty, cokoły). Moduł szafki kuchennej to koszt od 100 do 500 zł.
• Koszty robocizny związanej z tymi pracami, udokumentowane fakturami od firm remontowych. Stawki mogą być różne, np. 80-200 zł/mkw za malowanie, 100-300 zł/mkw za układanie płytek, 500-1000 zł za punkt elektryczny lub hydrauliczny.

Kluczem w uldze mieszkaniowej jest fakt, że wydatek dotyczy "remontu", czyli odtworzenia lub ulepszenia istniejącej substancji lokalu. Nie kwalifikuje się zakup mebli wolnostojących, sprzętu AGD (poza wbudowanym w stałą zabudowę), czy elementów dekoracyjnych niezwiązanych na stałe z nieruchomością.

Spójrzmy na przykład hipotetycznych kosztów remontu 50 mkw mieszkania w bloku w kontekście ulgi mieszkaniowej:

W tym przykładzie łączny koszt kwalifikowanych wydatków to 95 000 zł. Jeśli dochód ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości byłby np. 80 000 zł, to całość tego dochodu byłaby zwolniona z 19% podatku dzięki tej uldze. Gdyby dochód był wyższy, np. 120 000 zł, to zwolnione byłoby 80 000 zł dochodu, a od pozostałych 40 000 zł trzeba by zapłacić podatek. To dobitnie pokazuje, jak ulga mieszkaniowa wpływa na PIT po sprzedaży nieruchomości.

A co z ulgą termomodernizacyjną? Tutaj przepisy są bardzo precyzyjne, ale, co niezwykle ważne w kontekście odliczania remontu mieszkania w bloku, ulga ta przysługuje właścicielom lub współwłaścicielom domów jednorodzinnych, również w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Standardowe mieszkanie w bloku wielorodzinnym z reguły nie kwalifikuje się do tej ulgi.

Niemniej jednak, warto wiedzieć, jakie wydatki termomodernizacyjne *by* się kwalifikowały, gdybyś jednak był właścicielem domu lub specyficznej części bliźniaka/szeregówki, którą prawo traktuje jak dom jednorodzinny.

Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z 21 grudnia 2018 r. (ze zmianami, ostatnia znacząca 1 stycznia 2024 r.) zawiera wykaz materiałów, urządzeń i usług objętych ulgą termomodernizacyjną. Wykaz za rok 2023 jest inny niż za 2024. W rozliczeniu za rok 2023 obowiązuje wcześniejsza lista, a za 2024 – nowsza.

Przykładowe wydatki, które kwalifikują się do ulgi termomodernizacyjnej (pamiętaj: dla właścicieli domów!):

• Materiały budowlane do ocieplenia przegród budowlanych (ścian, dachu, stropu nad nieogrzewanym pomieszczeniem lub gruntu), płyt balkonowych. Koszt ocieplenia 1mkw ścianą 15cm styropianu z klejem, siatką, tynkiem to ok. 100-200 zł/mkw materiału, robocizna podobnie.
• Zakup i montaż okien (spełniających normy termoizolacyjności), drzwi zewnętrznych, bram garażowych (jeśli ocieplane). Koszt okna może być 20% wyższy niż standardowego.
• Zakup i montaż źródeł ciepła: kotły na paliwo stałe (tylko niektóre, spełniające normy), pompy ciepła (w 2024 r.), kolektory słoneczne, systemy fotowoltaiczne. Od 2024 r. z listy wypadły kotły gazowe i olejowe oraz związane z nimi instalacje/zbiorniki. Koszt pompy ciepła do domu to 30 000 - 60 000 zł lub więcej, fotowoltaika ok. 20 000 - 40 000 zł.
• Materiały do systemów wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła (rekuperacja).
• Wykonanie audytu energetycznego.
• Montaż wkładów kominowych.

Jak widać, te wydatki są ściśle związane z poprawą efektywności energetycznej budynku. Standardowy remont mieszkania w bloku, obejmujący malowanie, wymianę podłóg, czy remont kuchni/łazienki (jeśli nie wiąże się z termomodernizacją budynku jako całości, co w bloku jest trudne do udowodnienia przez pojedynczego właściciela lokalu), nie kwalifikuje się do ulgi termomodernizacyjnej. To jest fundamentalna różnica między remontem w bloku a termomodernizacją domu.

Była jeszcze wspomniana ulga rehabilitacyjna. Prawo dopuszcza odliczenie wydatków poniesionych na "adaptację i wyposażenie mieszkań oraz budynków mieszkalnych stosownie do potrzeb wynikających z niepełnosprawności". Jeśli remont mieszkania w bloku miał na celu dostosowanie go do potrzeb osoby z niepełnosprawnością (np. poszerzenie drzwi, likwidacja progów, montaż uchwytów, specjalistyczny podjazd do lokalu jeśli możliwy), takie wydatki mogą podlegać odliczeniu. To bardzo specyficzny przypadek, ale warto o nim pamiętać.

Podsumowując: odliczenie wydatków na remont mieszkania w bloku jest możliwe głównie w ramach ulgi mieszkaniowej, jeśli spełnione są warunki dotyczące sprzedaży innej nieruchomości i przeznaczenia środków. Rodzaj wydatków w ramach tej ulgi jest szeroki (wszystko co jest remontem, co ulepsza substancję lokalu). Ulga termomodernizacyjna w zasadzie nie ma zastosowania do standardowych mieszkań w blokach wielorodzinnych.

Zawsze należy skrupulatnie zbierać i archiwizować wszystkie faktury i dowody zapłaty za materiały i usługi remontowe. To jedyny sposób na udowodnienie poniesionych wydatków w przypadku kontroli skarbowej. Urzędnicy patrzą na dokumenty, nie na Twoje dobre chęci.

Termomodernizacja a remont mieszkania w bloku – czy jest różnica?

Pytanie o różnicę między termomodernizacją a remontem mieszkania w bloku i ich wpływem na możliwość odliczenia od podatku jest jak pytanie o różnicę między rzepakiem a rzepikiem – z pozoru podobne, ale w szczegółach, a co najważniejsze w kontekście prawnym, są to zupełnie inne kwestie, zwłaszcza jeśli chodzi o dostępność konkretnej ulgi podatkowej.

Odpowiedź jest jasna i jednoznaczna, co wynika wprost z przepisów: tak, istnieje zasadnicza różnica w kontekście możliwości skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej, a różnica ta przekłada się na to, czy wydatki na takie prace w ogóle możesz odliczyć od podatku, jeśli mieszkasz w bloku wielorodzinnym.

Ulga termomodernizacyjna, o której głośno w ostatnich latach, została stworzona z myślą o właścicielach i współwłaścicielach budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Kropka. Dotyczy to również domów w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, które prawnie traktowane są jako domy jednorodzinne.

Oznacza to wprost, że standardowy remont mieszkania w bloku wielorodzinnym, nawet jeśli obejmuje wymianę okien na bardziej energooszczędne czy modernizację ogrzewania w obrębie lokalu, zazwyczaj nie kwalifikuje się do odliczenia w ramach ulgi termomodernizacyjnej.

Celem ulgi termomodernizacyjnej jest zachęcenie do kompleksowego ocieplenia budynków i wymiany starych, nieefektywnych źródeł ciepła na ekologiczne i oszczędne. Zakres prac kwalifikowanych do ulgi (wymiana pieca, ocieplenie ścian, dachu, stropu, wymiana okien i drzwi zewnętrznych na te o wysokiej izolacyjności termicznej, instalacja OZE) potwierdza ten cel.

Mieszkanie w bloku to część większego budynku. Ocieplenie budynku w bloku wielorodzinnym, wymiana systemu grzewczego czy okien w częściach wspólnych leży zazwyczaj w gestii wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Koszty takich działań są rozliczane w ramach funduszu remontowego i opłat eksploatacyjnych. Indywidualny właściciel mieszkania w bloku nie ponosi bezpośrednio kosztów ocieplenia ścian zewnętrznych, dachu czy klatki schodowej w sposób, który pozwalałby mu na odliczenie tego od swojego dochodu.

Nawet jeśli indywidualnie wymienisz okna w swoim mieszkaniu w bloku na super-energooszczędne, ten wydatek nie będzie (co do zasady) kosztem termomodernizacyjnym kwalifikującym do ulgi. Dlaczego? Bo ulga jest przypisana do termomodernizacji *budynku jednorodzinnego*, nie do *lokalu mieszkalnego* w bloku wielorodzinnym.

Wyjątek mógłby teoretycznie stanowić przypadek, gdy posiadane "mieszkanie w bloku" to de facto wydzielony lokal mieszkalny w budynku, który spełnia definicję budynku jednorodzinnego (np. specyficzna zabudowa typu "kamienica czynszowa" z odrębnymi lokalami, która prawnie może być traktowana inaczej, albo faktycznie segment w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej formalnie wyodrębniony jako lokal, ale będący częścią domu jednorodzinnego). Jednak dla typowego mieszkania w typowym bloku, gdzieś na środkowym piętrze, ta ulga nie ma zastosowania.

Maksymalna kwota odliczenia w ramach ulgi termomodernizacyjnej to 53 000 zł dla jednego podatnika. Małżonkowie, będący współwłaścicielami domu jednorodzinnego, mogą odliczyć łącznie nawet 106 000 zł (po 53 000 zł każdy). Te liczby robią wrażenie, ale, ku rozczarowaniu wielu właścicieli mieszkań w blokach, dotyczą zupełnie innej grupy podatników i innej kategorii nieruchomości.

Termomodernizacja to bardzo konkretny zestaw działań. Chodzi o poprawę efektywności energetycznej budynku w celu zmniejszenia zużycia energii cieplnej i/lub elektrycznej. Klasyczny remont, np. malowanie, nowa podłoga czy wymiana kafelków, może poprawić komfort i estetykę, ale sam w sobie nie jest termomodernizacją w rozumieniu ustawy i nie prowadzi do kwalifikowanych wydatków na ulgę termomodernizacyjną, nawet gdybyś mieszkał w domu jednorodzinnym.

Podsumowując: różnica między termomodernizacją a remontem mieszkania w bloku jest fundamentalna w kontekście ulg podatkowych. Termomodernizacja kwalifikuje się do odliczenia w ramach specjalnej ulgi (do 53 tys. zł), ale dotyczy właścicieli domów jednorodzinnych. Standardowy remont mieszkania w bloku nie kwalifikuje się do tej ulgi, choć niektóre z jego elementów (np. wymiana okien) mogą *brzmieć* jak termomodernizacja, lecz nie spełniają wymogów prawnych ulgi termomodernizacyjnej dla lokalu w bloku.

Wydatki na remont mieszkania w bloku mogą być odliczone (zwolnione z podatku od dochodu ze sprzedaży) jedynie w ramach ulgi mieszkaniowej, o ile spełnione są jej specyficzne warunki związane ze zbyciem innej nieruchomości. Te dwie ulgi działają niezależnie i mają inne cele oraz inne grupy beneficjentów.

Więc, jeśli myślisz o remoncie mieszkania w bloku z perspektywy ulg podatkowych, powinieneś przede wszystkim zastanowić się, czy kwalifikujesz się do ulgi mieszkaniowej (sprzedaż innej nieruchomości przed upływem 5 lat i wydatkowanie środków na remont własnego lokalu). Ulga termomodernizacyjna to ślepy zaułek dla typowego właściciela mieszkania w bloku.

Znamienne jest, że często dochodzi do nieporozumień w tej kwestii. Podatnicy słyszą o "uldze na remont" i zakładają, że każdy wydatek na odnowienie swojego M się kwalifikuje. Niestety, fiskus widzi to inaczej i wymaga precyzyjnego przypisania wydatków do konkretnego mechanizmu ulgowego, który ma zastosowanie do danego typu nieruchomości i celu działań.

Kosztami, które poniesiesz na termomodernizację *domu* jednorodzinnego mogą być np. zakup 200 mkw styropianu grubości 15 cm (ok. 12 000 zł), wełny mineralnej do ocieplenia dachu (np. 150 mkw za 6 000 zł), okien o podwyższonej izolacyjności na cały dom (8 okien za 15 000 zł), montaż rekuperacji (20 000 zł). To suma 53 000 zł, którą można odliczyć od dochodu, ale tylko jeśli jesteś właścicielem domu.

W tym samym czasie, właściciel mieszkania w bloku na tej samej ulicy wydaje 30 000 zł na remont łazienki i wymianę podłóg w swoim mieszkaniu. Ten wydatek nie ma szans na odliczenie w ramach ulgi termomodernizacyjnej. Jedyną szansą jest, jeśli w ciągu 3 lat sprzedał inne mieszkanie kupione niedawno i ten remont jest finansowany z tych środków na cele mieszkaniowe – wtedy wchodzi w grę ulga mieszkaniowa.

Rozumiejąc tę podstawową różnicę, oszczędzasz sobie rozczarowania i błędów w rozliczeniach podatkowych. Termomodernizacja to jedno, remont w ramach ulgi mieszkaniowej to drugie. Każde ma swoje zasady i swoje "adresy".