Czy remont mieszkania można odliczyć od podatku w 2025 roku? Sprawdź, jakie ulgi przysługują

Zmierzenie się z remontowym chaosem bywa frustrujące, a wizja ulżenia sobie chociaż finansowo brzmi kusząco. Nic dziwnego, że pytanie: czy remont mieszkania można odliczyć od podatku rozgrzewa głowy wielu Polaków szykujących się do sprawozdania rocznego. Chociaż w przepisach nie znajdziemy jednej, dedykowanej "ulgi remontowej", istnieje kilka ścieżek, które warto zbadać, a kluczowa odpowiedź brzmi: bezpośrednia, ogólna ulga na sam remont mieszkania nie istnieje, ale pewne specyficzne sytuacje pozwalają na odliczenie wydatków. Istniejące możliwości to ulga mieszkaniowa, termomodernizacyjna oraz, w określonych przypadkach, rehabilitacyjna, każda z własnymi, ścisłymi wymogami.

Fakt, że w polskim systemie podatkowym brak jest prostej, uniwersalnej "ulgi remontowej", często budzi zdziwienie. Podatnicy przyzwyczajeni do możliwości odliczania wydatków na przykład na internet czy darowizny, intuicyjnie szukają takiej opcji dla kosztownego przedsięwzięcia jakim jest odświeżenie lokum. Katalog dostępnych odliczeń podatkowych co prawda się zmienia, ale klucz do ulg związanych z nieruchomościami leży zazwyczaj w ich funkcji, celu lub sposobie finansowania, a nie w samym fakcie przeprowadzenia prac remontowych jako takich.

Przyjrzenie się danym pokazuje, że możliwości odliczenia wydatków na prace w nieruchomościach dotyczą konkretnych scenariuszy, z których najpopularniejsze to te związane z optymalizacją energetyczną lub realizacją własnych celów mieszkaniowych po sprzedaży innej nieruchomości. Analiza struktury ulg dostępnych w ostatnich latach jasno wskazuje na priorytety ustawodawcy – wspieranie efektywności energetycznej budynków i łagodzenie skutków podatkowych szybkiej sprzedaży nieruchomości, a nie doraźne remonty estetyczne czy czysto funkcjonalne, niezwiązane z tymi celami. Poniższa tabela prezentuje kluczowe cechy tych dwóch ścieżek odliczeń.

Analizując powyższe ramy, łatwo dostrzec, że nie każdy zryw na przemalowanie ścian czy wymianę kilku płytek w łazience uprawni do fiskalnych przywilejów. Podatnicy, planując prace remontowe, muszą najpierw odpowiedzieć sobie na pytanie o ich *charakter* i *cel* w kontekście konkretnych przepisów. Czy ten remont jest elementem większego przedsięwzięcia, realizowanego po sprzedaży nieruchomości w ciągu ostatnich trzech lat? A może jego głównym motorem jest chęć ograniczenia strat energii w domu jednorodzinnym? Dopiero pozytywna odpowiedź na jedno z tych pytań otwiera furtkę do ewentualnego odliczenia. Ignorowanie tych rozróżnień prowadzi często do nieporozumień i frustracji, gdy okazuje się, że "zwykły" remont mieszkania nie generuje żadnych korzyści podatkowych, bo po prostu nie wpisuje się w żadną z dostępnych kategorii wsparcia.

Co to wszystko oznacza w praktyce dla przeciętnego właściciela mieszkania? Że koszty związane z typowymi pracami, takimi jak malowanie, tapetowanie, czy nawet wymiana paneli podłogowych czy armatury w łazience, jeśli nie są elementem szerzej rozumianej przebudowy połączonej ze sprzedażą innej nieruchomości, lub nie stanowią działań termomodernizacyjnych w domu jednorodzinnym, pozostają wyłącznie jego wydatkiem, bez możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania. To brutalna rzeczywistość, z którą mierzą się osoby inwestujące w swoje cztery kąty głównie w celach estetycznych lub w celu poprawy komfortu użytkowania, niepowiązanej bezpośrednio z efektywnością energetyczną czy wymogami ulgi mieszkaniowej. Warto więc rozbić to na czynniki pierwsze i spojrzeć na każdy typ ulgi z osobna, zgłębiając jej specyfikę.

Poniżej prezentujemy przykład wizualizacji danych, które mogą pomóc w lepszym zrozumieniu potencjalnych korzyści z termomodernizacji, która jest jednym z kosztów kwalifikowanych do odliczenia w odpowiedniej uldze. Pamiętajcie, że każdy przypadek jest indywidualny i zależy od wielu czynników, takich jak stan wyjściowy budynku, zakres prac, czy ceny materiałów i usług. Przedstawiony wykres obrazuje hipotetyczne oszczędności na ogrzewaniu po przeprowadzeniu kompleksowej termomodernizacji.

Wykres jasno ilustruje, dlaczego ulga termomodernizacyjna ma sens z perspektywy oszczędności długoterminowych, niezależnie od początkowego kosztu prac. Choć jednorazowy wydatek rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych może wydawać się olbrzymi, roczne obniżenie rachunków za ogrzewanie o połowę lub więcej znacząco skraca okres zwrotu inwestycji. Dodatkowe odliczenie od podatku, nawet do 53 000 zł, stanowi realne wsparcie finansowe, czyniąc takie projekty bardziej dostępnymi dla właścicieli domów jednorodzinnych. Przekłada się to nie tylko na korzyści finansowe dla portfela, ale również na poprawę komfortu cieplnego w budynku i ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko.

Ulga mieszkaniowa na remont: Odliczenie wydatków w ramach tzw. "ulgi mieszkaniowej" po sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości to często złożone przedsięwzięcie, a jeśli dochodzi do niej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, pojawia się obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%. Wiele osób doświadcza tej sytuacji, czasem ze względu na nieoczekiwane zmiany życiowe czy konieczność przeprowadzki. Podatek ten obliczany jest od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (lub budowy), powiększoną o poniesione nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość.

Dobrym przykładem może być pani Anna, która kupiła niewielkie mieszkanie w centrum w 2020 roku za 400 000 zł. W 2023 roku, w związku ze zmianą pracy i przeprowadzką do innego miasta, musiała je sprzedać za 550 000 zł. Dochód wyniósł więc 150 000 zł. Standardowo, od tej kwoty musiałaby zapłacić 19% podatku, czyli 28 500 zł. Kwota niemała, która mogłaby pokrzyżować plany finansowe związane z nowym miejscem zamieszkania.

Na szczęście ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z tego podatku, znanej jako ulga mieszkaniowa (na własne cele mieszkaniowe), pod warunkiem, że uzyskane przychody zostaną przeznaczone na konkretne cele mieszkaniowe w ściśle określonym czasie. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, podatnik, który w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż (w przypadku pani Anny, do końca 2026 roku), wyda uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe, może skorzystać z tego zwolnienia. Im większa część przychodu zostanie wydana na te cele, tym większe zwolnienie, a w przypadku wydania całości przychodu, podatek jest zerowy.

Co konkretnie kryje się pod pojęciem "własne cele mieszkaniowe"? To nie tylko zakup nowej nieruchomości, ale także, co kluczowe w kontekście remontu, wydatki na "budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego". Definicja jest szeroka i obejmuje szereg działań mających na celu adaptację, unowocześnienie czy przywrócenie do odpowiedniego stanu technicznego nieruchomości, w której podatnik będzie mieszkać. To ważne rozróżnienie, ponieważ dotyczy nieruchomości, którą podatnik *posiada i zamieszkuje*, a niekoniecznie tej, którą sprzedał.

Pani Anna, po sprzedaży swojego pierwszego mieszkania, kupiła większy lokal w nowym mieście za 500 000 zł. Postanowiła przeznaczyć resztę przychodu ze sprzedaży (czyli 50 000 zł, które "zostały" po zakupie) na generalny remont zakupionego mieszkania. Wymieniła instalację elektryczną, hydrauliczną, wycyklinowała podłogi, pomalowała ściany i wyposażyła łazienkę w nową armaturę. Czy te wydatki na remont kwalifikują się do ulgi?

Owszem, wydatki na remont mieszkania, w którym pani Anna będzie mieszkać, mogą być zaliczone do własnych celów mieszkaniowych. Kluczowe jest jednak, że muszą one dotyczyć *jej własnego lokalu*, w którym realizuje swoje cele mieszkaniowe. Katalog wydatków uznawanych za własne cele mieszkaniowe jest dość elastyczny i obejmuje zarówno prace budowlane (w rozumieniu prawa budowlanego, np. przebudowa ścian) jak i szeroko rozumiany remont, czyli przywrócenie stanu pierwotnego lub ulepszenie.

Praktyka interpretacyjna skłania się ku uznaniu za remont wszelkich prac, które mają na celu przywrócenie sprawności użytkowej nieruchomości, lub jej unowocześnienie czy dostosowanie do potrzeb mieszkańców. Przykładem kwalifikowanych wydatków może być: wymiana instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej), wymiana okien i drzwi (również wewnętrznych), przebudowa łazienki lub kuchni, włączając w to zakup niezbędnych materiałów (płytki, panele, farby, gipsy) oraz opłacenie usług ekipy remontowej.

Z ulgi korzysta się w proporcji. Jeśli pani Anna uzyskała 550 000 zł przychodu ze sprzedaży, a na cele mieszkaniowe (zakup nowego mieszkania za 500 000 zł i remont za 50 000 zł, łącznie 550 000 zł) przeznaczyła 550 000 zł, to całe 100% przychodu zostało wydane na ten cel. Oznacza to, że dochód ze sprzedaży (150 000 zł) w 100% będzie zwolniony z opodatkowania, a pani Anna nie zapłaci ani złotówki podatku od sprzedaży.

A co gdyby na remont wydała tylko 275 000 zł (i założyłaby, że 275 000 zł to część dochodu)? Gdyby po sprzedaży mieszkania za 550 000 zł (dochód 150 000 zł) przeznaczyła na remont nowego mieszkania tylko 200 000 zł. Suma wydatków na cele mieszkaniowe to 500 000 (zakup) + 200 000 (remont) = 700 000 zł. Kwota ta przewyższa przychód ze sprzedaży (550 000 zł). W takim wypadku, ponieważ cały przychód (100%) został przeznaczony na cele mieszkaniowe, dochód (150 000 zł) jest w całości zwolniony z opodatkowania.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby pani Anna sprzedała mieszkanie za 550 000 zł (dochód 150 000 zł), a na cele mieszkaniowe (załóżmy, że *tylko* na remont istniejącego już wcześniej lokalu) wydała 275 000 zł. Proporcja wydatków na cele mieszkaniowe (275 000 zł) do przychodu ze sprzedaży (550 000 zł) wynosi 50%. Oznacza to, że 50% dochodu (150 000 zł * 50% = 75 000 zł) będzie zwolnione z podatku. Od pozostałych 50% dochodu (75 000 zł) pani Anna będzie musiała zapłacić podatek 19%, czyli 14 250 zł. Matematyka podatkowa bywa bezlitosna, a klucz tkwi w prawidłowym obliczeniu proporcji wydatków do *przychodu*, a nie do *dochodu*.

Wydatki, które można odliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej po sprzedaży nieruchomości, to faktycznie poniesione i udokumentowane koszty. Niezbędne jest posiadanie faktur (najlepiej VAT, choć przepisy nie wymagają tego wprost od wszystkich usługodawców/sprzedawców materiałów, ale ułatwia to weryfikację), które potwierdzają rodzaj wydatku i jego kwotę. Faktury powinny być wystawione na osobę korzystającą z ulgi.

Termin 3 lat na wydatkowanie środków jest nieprzekraczalny i liczony bardzo precyzyjnie. Jeżeli ostatni dzień terminu wypada np. 31 grudnia 2026 roku, a podatnik dokona zakupu lub poniesie wydatek na remont 1 stycznia 2027 roku, niestety, ta część wydatku nie zostanie uznana do ulgi, co może skutkować koniecznością zapłaty części lub całości pierwotnego podatku od sprzedaży z odsetkami. Tutaj nie ma taryfy ulgowej, jak mówią prawnicy, "termin jest termin".

Ciekawym niuansem jest to, że wydatki mogą być poniesione zarówno na nieruchomość nabywaną po sprzedaży, jak i na nieruchomość już posiadaną wcześniej, pod warunkiem, że jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowe podatnika. Czyli jeśli ktoś sprzedał mieszkanie i przeznacza środki na remont domu jednorodzinnego, w którym już mieszka lub zamierza zamieszkać na stałe, również może skorzystać z ulgi.

Podsumowując ulgę mieszkaniową w kontekście remontu: to nie jest ulga na remont sam w sobie. To ulga związana ze sprzedażą nieruchomości, która pozwala "uratować" przychód przed opodatkowaniem, *jeśli* zostanie on reinwestowany w własne potrzeby mieszkaniowe, w tym w remont nowo nabytej lub już posiadanej nieruchomości przeznaczonej na cel mieszkaniowy podatnika. Warunki są jasne: sprzedaż przed upływem 5 lat, wydatkowanie na "własne cele mieszkaniowe" (które definicja obejmuje remont) i zmieszczenie się w 3-letnim terminie od daty sprzedaży. Bez spełnienia tych kryteriów, standardowy remont mieszkania nie daje podstawy do skorzystania z tego konkretnego odliczenia.

Ulga termomodernizacyjna: Kiedy można odliczyć wydatki na remont domu w ramach tej ulgi?

Drugą kluczową ścieżką, pozwalającą na odliczenie części wydatków związanych z pracami w nieruchomości, jest ulga termomodernizacyjna. Jak sama nazwa wskazuje, skupia się ona na projektach mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynku, a nie na ogólnym remoncie czy zmianie estetyki. Ta ulga to prawdziwe koło ratunkowe w dobie rosnących cen energii i postulatów ekologicznych, skłaniających do minimalizowania zużycia paliw do ogrzewania.

Adresatem ulgi są konkretni podatnicy: właściciele oraz współwłaściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Ta definicja jest restrykcyjna. Obejmuje domy wolnostojące, a także te w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, gdzie każdy segment stanowi odrębną całość konstrukcyjną. Co niezwykle istotne, ulga termomodernizacyjna *nie dotyczy* mieszkań w budynkach wielorodzinnych (blokach, kamienicach). To kluczowa różnica w stosunku do ulgi mieszkaniowej, która może dotyczyć lokalu mieszkalnego niezależnie od typu budynku, o ile jest on przeznaczony na cele mieszkaniowe podatnika.

Istotą ulgi jest możliwość odliczenia od dochodu (lub przychodu, w przypadku rozliczenia ryczałtem od przychodów ewidencyjnych) wydatków poniesionych na materiały budowlane, urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w budynku. Przedsięwzięcie takie musi zostać zakończone w ciągu 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek. Oznacza to, że można rozkładać prace w czasie.

Kwota odliczenia jest limitowana i wynosi maksymalnie 53 000 zł dla jednego podatnika. Co jednak z małżonkami, którzy są współwłaścicielami domu? W takiej sytuacji każdy z nich może skorzystać z odliczenia, pod warunkiem, że ponieśli wydatki. Łączny limit dla małżonków wynosi zatem 106 000 zł (po 53 000 zł na każdego). Ważne jest, by faktury były wystawione albo na oboje, albo na każdego z nich w proporcji do poniesionych kosztów. Można też przyjąć, że wydatki wspólne są ponoszone po równo.

Przykład? Pan Jan i pani Ewa, małżeństwo i współwłaściciele domu jednorodzinnego, postanowili ocieplić ściany, strop i wymienić starą instalację grzewczą z piecem węglowym na pompę ciepła. Całość prac i materiałów wyniosła łącznie 120 000 zł. Zakładając, że 90 000 zł z tej kwoty stanowią wydatki kwalifikowane do ulgi termomodernizacyjnej, pan Jan i pani Ewa mogą odliczyć po 45 000 zł (90 000 zł / 2). Każda z tych kwot mieści się w indywidualnym limicie 53 000 zł. W sumie odliczą 90 000 zł, co obniży ich wspólny dochód podlegający opodatkowaniu o tę kwotę.

Katalog wydatków kwalifikowanych do ulgi termomodernizacyjnej jest ściśle określony rozporządzeniem Ministra Inwestycji i Rozwoju, a następnie Ministra Rozwoju i Technologii. Lista ta ulegała zmianom. I tak, od 1 stycznia 2023 roku obowiązuje nowy katalog wydatków dla prac termomodernizacyjnych realizowanych i fakturowanych w 2023 roku (odliczanych w PIT za 2023, składanym w 2024 roku). Z tego wykazu *wykreślono* kotły gazowe, olejowe oraz wszelkie elementy związane z ich zasilaniem (zbiorniki, przyłącza). Zmiana ta miała na celu skierowanie wsparcia ku bardziej ekologicznym źródłom ciepła.

Oznacza to, że jeśli pan Jan i pani Ewa kupili i zamontowali nowy piec gazowy w 2023 roku, ten wydatek, pomimo że był elementem modernizacji systemu grzewczego, nie będzie mógł być odliczony w uldze termomodernizacyjnej za ten rok. Gdyby jednak ponieśli ten wydatek w 2022 roku, wtedy – rozliczając PIT za 2022 (w 2023 roku) – mieliby możliwość jego odliczenia, gdyż obowiązywał jeszcze stary wykaz.

Co w takim razie *można* odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej dla wydatków poniesionych od 2023 roku? Lista jest długa i obejmuje m.in.: materiały do ocieplenia przegród budowlanych (ścian, dachów, podłóg) wraz z usługą montażu, stolarkę okienną i drzwiową (zewnętrzną) oraz bramy garażowe – tylko te o określonych współczynnikach przenikalności cieplnej. Kwalifikują się też źródła ciepła wykorzystujące odnawialne źródła energii (jak pompy ciepła, kolektory słoneczne, systemy fotowoltaiczne) wraz z niezbędnym osprzętem i montażem. Dozwolone są także materiały i urządzenia wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła, a nawet usługi typu audyt energetyczny czy dokumentacja projektowa.

Spróbujmy przełożyć to na konkretne liczby. Ocieplenie domu jednorodzinnego styropianem grafitowym o grubości 20 cm na powierzchni 150 m² ścian to koszt materiałów rzędu 15 000 – 20 000 zł plus koszt robocizny, który może wynieść kolejne 20 000 – 30 000 zł, łącznie 35 000 – 50 000 zł. Taka inwestycja często niemal wyczerpuje indywidualny limit odliczenia 53 000 zł dla jednej osoby.

Wymiana starych, nieszczelnych okien na nowe, trzyszybowe o niskim współczynniku przenikalności cieplnej to znaczący wydatek, ale bardzo efektywny energetycznie. Koszt jednego okna standardowych rozmiarów (np. 1,5m x 1,5m) wraz z montażem to ok. 1200 – 2000 zł. Przy wymianie np. 15 okien i 2 drzwi zewnętrznych (np. drzwi wejściowych i bramy garażowej), całkowity koszt może wynieść od 20 000 zł do nawet 40 000 zł i więcej, w zależności od specyfikacji i dostawcy. Takie wydatki również w pełni kwalifikują się do odliczenia.

Instalacja pompy ciepła typu powietrze-woda do domu o powierzchni ok. 150 m² to inwestycja rzędu 35 000 – 60 000 zł, w zależności od mocy, producenta i stopnia skomplikowania montażu (np. z buforem, z zestawem hydrauliki). Ten koszt, wraz z audytem energetycznym wykonanym przed inwestycją (ok. 1000 – 2000 zł) i dokumentacją projektową, stanowi kolejny znaczący element wydatków, które można odliczyć w ramach ulgi termomodernizacyjnej.

Aby skorzystać z ulgi, niezbędne jest posiadanie faktur VAT dokumentujących wszystkie poniesione wydatki. Faktury muszą być wystawione przez podatnika VAT czynnego. Ważne jest, by w opisie faktury widniało dokładnie to, czego dotyczył zakup/usługa, tak by można było zweryfikować, czy jest to wydatek kwalifikowany według wykazu. Przykładowo, "Montaż okien PCV" na fakturze będzie kwalifikowany, podczas gdy "Usługa remontowa" może być zakwestionowana, jeśli nie wyszczególnia konkretnych prac termoizolacyjnych.

Odliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym PIT w terminie składania deklaracji. Kwotę wydatków odlicza się od podstawy obliczenia podatku (dochodu lub przychodu). Jeśli w danym roku podatnik nie ma wystarczająco wysokiego dochodu/przychodu, aby odliczyć całość poniesionych wydatków, kwotę pozostałą do odliczenia można przenieść na kolejne lata, maksymalnie przez 6 lat od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek. To daje pewną elastyczność, szczególnie przy bardzo kosztownych inwestycjach.

Przed podjęciem prac termomodernizacyjnych i planowaniem odliczenia, warto dokładnie zapoznać się z aktualnym wykazem wydatków kwalifikowanych, ponieważ, jak pokazuje przykład z kotłami gazowymi, lista ta może ulegać zmianom. Rozmowa z doradcą energetycznym lub projektantem specjalizującym się w termomodernizacji może pomóc w zaplanowaniu prac w taki sposób, aby maksymalnie wykorzystać dostępne możliwości odliczenia.

Ulga termomodernizacyjna to realne wsparcie, które, choć ograniczone do właścicieli domów jednorodzinnych i do wydatków o konkretnym charakterze, znacząco obniża barierę finansową dla inwestycji w poprawę efektywności energetycznej. Zamiast marznąć zimą i płacić krocie za ogrzewanie, można zainwestować w lepszą izolację czy nowoczesne źródło ciepła, odliczyć znaczną część kosztów od podatku i cieszyć się niższymi rachunkami przez lata. To klasyczny przykład, gdzie działania proekologiczne idą w parze z korzyściami dla domowego budżetu, czyniąc "remont" na cele termomodernizacyjne decyzją uzasadnioną zarówno ekonomicznie, jak i środowiskowo.